[집중취재] 다주택자 압박 '2라운드', 부동산 시장 어디로 가나

【 앵커멘트 】 정부가 다주택자를 향해 사실상 최후통첩에 가까운 경고장을 날렸습니다. 양도세 중과 유예 종료가 코앞으로 다가온 가운데, 이번엔 강력한 대출 규제라는 유동성 압박까지 꺼내 들었는데요. 취재기자와 함께 더 자세한 이야기 나눠 보겠습니다. 이유진 기자, 안녕하세요.【 기자 】 네, 안녕하세요.【 앵커멘트 】 먼저 다주택자를 압박하기 위해 거론되는 금융 규제 방안, 구체적으로 어떤 것들이 있습니까? 【 기자 】 네, 정부가 이번엔 다주택자의 돈줄을 더 조일 수 있다는 의지를 분명히 하고 있습니다. 정부는 오는 5월 9일을 끝으로 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료할 예정입니다. 이후 다주택자의 양도세 중과가 이뤄지는데, 유예기간 내에 계약을 작성한 경우에만 예외를 허용한다는 방침입니다. 정부는 오늘(24일) 국무회의를 열고 이런 내용이 담긴 세법 관련 시행령 개정안을 의결했다고 재정경제부가 밝혔습니다. 이날 의결된 소득세법 시행령 등에 따르면 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택 양도차익에 최고 75%(지방세 포함 82.5%)의 세율이 5월 9일부터 적용됩니다. 약 4년 만에 재개되는 것으로, 다만 조정대상지역 지정 시점에 따라 4·6개월 유예 기간을 둡니다. 앞서 말한 것처럼 5월 9일까지 매매계약을 체결한 거래에 해당합니다. 【 앵커멘트 】 이번 대책을 논의하기 위해 금융위뿐만 아니라 재경부, 국토부까지 긴급 대책회의를 가졌다고요. 【 기자 】 그렇습니다. 이번 회의의 핵심은 금융과 세제 그리고 공급 정책의 보폭을 맞추는 것입니다. 금융위원회는 오늘 5대 시중은행과 상호금융권을 소집해 세 번째 '다주택자·임대사업자 대출 점검회의'를 진행했습니다. 앞선 두 차례 회의가 대출 규모와 만기 연장 실태를 파악하는 데 집중했다면, 이번에는 구체적인 규제 방식과 적용 범위 논의에 나선 겁니다. 핵심은 2주택 이상 보유자에 대해 규제지역·수도권을 중심으로 만기 연장을 제한하는 방안입니다. 현재 규제지역 내 다주택자는 신규 주담대에 담보인정비율, LTV 0%가 적용돼 사실상 대출이 차단돼 있습니다. 당국은 이 기준을 기존 대출의 만기 연장에도 동일하게 적용하거나, 즉 LTV를 단계적으로 낮추는 방안을 들여다보고 있습니다. 정부는 지난해 6·27 및 9·7 부동산 대책을 통해 수도권·규제지역 다주택자와 임대사업자의 신규 주담대를 LTV 0%로 제한했는데요. 이번 조치는 투자·투기 목적의 자금 유입을 차단하고, 기존 대출까지 같은 잣대로 관리하겠다는 취지로 해석됩니다. 여기에 금융위는 올해 가계대출 증가율 목표치를 작년 1.8%보다 더 낮게 설정할 계획입니다. 특히 주택담보대출에 별도의 총량 목표를 부여해 월별·분기별로 관리하는 '핀셋 규제'가 유력합니다. 이렇게 되면 은행은 자금 여력이 있어도 총량 한도에 막혀 대출을 내주지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 또 하나 주목할 점은 다주택자 대출에 대한 위험가중치, RWA 상향입니다. 현재 20%인 다주택자 대출 RWA를 25%까지 높이는 방안이 거론되고 있습니다. RWA가 높아지면 은행은 더 많은 자기자본을 쌓아야 하고, 이는 곧 대출 여력 축소로 이어집니다. 결국 다주택자나 임대사업자가 신규 자금을 조달하는 환경을 지금보다 훨씬 까다로워질 전망입니다. 【 앵커멘트 】 그렇군요. 그런데 이번 정책의 정점에는 이재명 대통령의 강한 의지가 있는 것으로 보입니다. 최근 메시지도 상당히 직설적이었죠? 【 기자 】 네, 설 연휴 전후로 이재명 대통령의 '부동산 정상화' 발언이 이어지고 있습니다. 이재명 대통령은 오늘 국무회의에 참석해 "이 나라의 모든 문제의 원천은 부동산 문제"라고 강조했습니다. 잠시 관련 발언 들어보겠습니다. ▶ 인터뷰 : 이재명 / 대통령- "부동산 가격을 잡는 게 근본적인 대책이긴 한데, '세제·규제·금융 (등의 방법을 통해) 부동산을 투기 투자용으로 보유하는 건 하나마나다' 이 생각을 만들어주지 않으면 우리나라 정상적인 발전이 불가능합니다. 근본적인 부분도 고민해야 돼요." 오늘 자신의 엑스에 올린 글을 통해서도 "정부에 맞서지 말라"며 "다주택을 유지하든, 비거주 투자용 주택을 보유하든, 평당 3억씩 하는 초고가 주택을 보유하든 자유지만 비정상의 정상화에 따른 위험과 책임은 회피할 수 없다"고 밝혔습니다. 그러면서 집값 상승 기대 심리가 크게 꺾였다는 내용의 기사를 직접 공유했습니다. 정부가 의지를 갖고 추진하는 부동산 대책이 효과를 보고 있다는 점을 제시하며 자신감을 표출한 겁니다. 또 부동산 정상화를 '계곡 불법시설 정비'나 '주식시장 정상화'에 비유하며 "오히려 부동산이 더 쉬운 일"이라고 말했습니다. 이어 "권력이 가진 규제, 세제, 금융, 공급이라는 막강한 수단을 동원해 수도권 아파트 시장의 거품을 걷어내겠다"고 밝혔습니다. 【 앵커멘트 】 연이은 발언에 시장 분위기도 예사롭지 않습니다. 실제 지표상으로도 집값 하락에 대한 기대가 커지고 있다는데, 현재 전월세나 매매 시장 상황은 어떻습니까?【 기자 】 그렇습니다. 집값 상승을 당연하게 보던 분위기가 한 달 만에 크게 달라진 겁니다. 한국은행이 발표한 2월 소비자동향조사에 따르면, 주택가격전망지수가 124에서 108로 16포인트 급락했습니다. 이는 통계 작성 이후 역대 최대 폭의 하락입니다. 작년 내내 이어지던 집값 상승 기대감이 단 한 달 만에 가파르게 꺾인 겁니다. 급처분 매물도 늘고 있습니다. 부동산 플랫폼 '아실'에 따르면 서울 아파트 매물은 한 달 전보다 20% 이상 증가해 6만 7천 건을 넘어섰습니다. 특히 성동구는 50%가 넘게 늘었고 송파, 동작, 강동구 등에서도 처분 매물이 속속 나오고 있습니다. 정부의 압박에 견디다 못한 다주택자들이 매물을 내놓기 시작했다는 분석인데요. 다만 전월세 변동성은 변수로 꼽힙니다. 대출이 막히면 전세 보증금을 돌려줘야 하는 임대인의 자금 부담이 커질 수 있고, 이에 따라 월세로 돌리는 임대인들이 많아질 수 있습니다. 따라서 매매시장 안정이 곧바로 전월세 안정으로 연결된다고 보기는 어렵습니다. 【 앵커멘트 】 절세용 급매물이 시장에 나오면서 강남권을 중심으로 아파트 가격도 주춤하는 모습입니다. 수억 원씩 호가를 내린 매물이 나오고 있다고요. 【 기자 】 네, 실제로 강남 3구 등 서울 아파트 상승률이 둔화 흐름을 보이고 있습니다. 한국부동산원에 따르면, 서초구는 상승 폭이 0.13%에서 0.05%로 줄었고, 강남구는 0.01% 상승에 그치며 4주 연속 둔화했습니다. 호가 내린 매물도 나오고 있습니다. 강남구 압구정동 압구정신현대 183㎡는 최근 호가가 91억9천만 원까지 내렸습니다. 지난해 12월 기록한 최고가 128억 원보다 36억1천만 원 낮은 수준입니다. 압구정현대6·7차 144㎡도 전 고점인 지난해 7월 81억 원보다 11억500만 원 낮은 69억9,500만 원에 매물이 나왔습니다 다만 한편에서는 다주택자를 급격히 압박할 경우 임대 물량 축소와 금융 비용 상승이 실수요자에게 전가될 수 있다는 우려도 나옵니다. 은행이 리스크 관리를 위해 대출 한도를 축소하면 결국 무주택 실수요자가 더 큰 부담을 질 수 있다는 분석도 나옵니다. 전문가 의견 들어보겠습니다. ▶ 인터뷰(☎) : 서진형 / 광운대 부동산법무학과 교수- "전세물량의 공급을 원천 차단하기 때문에 시장 안정에 도움이 안 되고 물론 정부에서는 다주택자들이 집을 매도하게 되면 무주택자들이 매수한다고 하지만 지금은 대출 규제라든지 가격 상승에 대한 기대들이 낮기 때문에 무주택자들이 그러한 집들을 매수할 가능성이 상당히 낮기 때문에 시장의 어떤 원활한 유통에는 도움이 되지 않는다라고 봐야 되죠." 앞서 이 대통령은 이에 대해서도 "기적의 논리"라며 일축한 바 있는데요. 결국 이번 정책의 성패는 매물 증가와 금융 지원이 얼마나 균형을 이루느냐에 따라 달라질 것으로 보입니다. 실수요자가 시장에 나온 매물을 흡수할 수 있도록 정교한 설계가 뒤따르지 않으면, 의도와 다른 부작용이 나타날 가능성도 배제할 수 없습니다. 【 앵커멘트 】 네, 정부의 대책이 시장의 근본적인 체질 개선으로 이어질지, 아니면 또 다른 부작용을 불러올지 예의주시해야겠습니다. 이 기자, 오늘 말씀 잘 들었습니다. [ 이유진 기자 / [email protected] ] #OP파라다이스 밤문화 정보 커뮤니티